Wie man Immobilien bewertet – ein Überblick

30. Januar 2025

Wer möchte nicht gerne wissen, was sein Eigenheim genau wert ist? Immobilienwertermittlungen spielen daher eine bedeutende Rolle in vielen Bereichen des Lebens, allen voran im rechtlichen und wirtschaftlichen Bereich. Da auf der Grundlage eines Wertgutachtens häufig fundamentale finanzielle Entscheidungen getroffen werden, ist die Wertermittlung ein Tätigkeitsfeld mit hohen Anforderungen an die Sachkenntnis und den Sachverstand des Ermittlers.

Nicht nur beim Kauf oder Verkauf von Immobilien sollten beide Seiten Kenntnis über den tatsächlichen Wert der Immobilie haben, basierend auf einer professionellen Immobilienbewertung. Wichtig ist eine solche zum Beispiel auch bei Erbstreitigkeiten, Scheidungen oder gar Enteignungen. Nachfolgend eine Übersicht der wichtigsten Situationen, in denen entweder eine schnelle Bewertung oder ein fundiertes Gutachten benötigt werden.

Kauf und Verkauf einer Immobilie

Eine Immobilienbewertung oder ein Verkehrswertgutachten in Kombination mit einer Hausbesichtigung durch einen Bausachverständigem stellen eine gute Basis für Preisverhandlungen dar – und sind Grundlage dafür, dass der geforderte Kaufpreis angemessen ist bzw. der Verkaufspreis realistisch festgelegt werden kann.

Renditebewertung

Eine Immobilienbewertung ist hier unabdingbar. Nur so kann der Investor sichergehen, dass die geplante Investition in Immobilien die erhoffte bzw. versprochene Rendite bringen wird. Zudem verlangen fast alle Banken eine solche Bewertung, sofern der Investor die Kaufsumme nicht komplett aus eigener Tasche aufbringt.

Vermögensauseinandersetzungen

Um bei Ehescheidungen (Ermittlung von Zugewinnausgleichsansprüchen) oder in Erbschaftsfragen (Übertragung von Grundstücken, Bestimmung von Pflichtteilsansprüchen) einen gerechten Ausgleich zu finden, ist eine fundierte Immobilienbewertung unumgänglich.

Versicherungsfälle

Die Kenntnis der Immobilienbewertung versetzt den Eigentümer der Immobilie oder des zu verkaufenden Hauses in die Lage, ungenaue Schätzungen des zu versichernden Wertes und damit zu hohe Beiträge bzw. eine Unterversicherung zu vermeiden und so eine ausreichende Versicherung abzuschließen.

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Einfache Wertschätzung oder Verkehrswertgutachten?

Bei der sogenannten Wertschätzung – auch Wertermittlung genannt – handelt es sich um eine allgemeine Einschätzung des Wertes einer Immobilie, die nicht zwingend durch einen Sachverständigen durchgeführt werden muss. Auch ein Makler kann etwa eine solche Wertschätzung vornehmen. Das Verkehrswertgutachten stellt hingegen eine detaillierte Analyse dar, die wesentlich umfassendere Informationen über den Wert der Immobilie liefert. Nachfolgend eine Übersicht über die individuellen Merkmale der beiden Verfahren:

Einfache Wertschätzung / Wertermittlung

Anlass des Gutachtens:

  • Sie planen eine Finanzierung
  • Sie benötigen eine Vermögensübersicht
  • An- und Verkaufsentscheidungen

Inhalt des Gutachtens:

  • Allgemeine Angaben zum Objekt
  • Berechnung aufgrund der ermittelten Daten
  • Die Wertschätzung umfasst etwa fünfzehn bis zwanzig Seiten

Besonderheiten des Gutachtens:

Dieses Gutachten wird in der Regel nur dann erstellt, wenn bei der Immobilie keine wesentlichen wertbeeinflussenden Umstände vorliegen, z. B. Bauschäden, hoher Modernisierungsaufwand, Rechte und Belastungen.

Verkehrswertgutachten

Anlass des Gutachtens:

  • Kauf oder Verkauf von Immobilien
  • Nachlass/Erbschaft, Schenkung
  • Betriebsentnahme
  • Scheidung
  • Vermögensübersicht

Inhalt des Gutachtens

  • Allgemeine Angaben zum Objekt
  • Analytische Beschreibung von Baugrund, Bausubstanz, Gebäudeobjekt und ggf. Außenanlagen
  • Abschließende Ermittlung des Verkehrswerts

Besonderheiten des Gutachtens

  • Berücksichtigung von Baumängeln oder Bauschäden
  • Aufwandsschätzung bei Modernisierungs- bzw. Instandhaltungskosten
  • Rechte und Belastungen (z. B. Wohnungsrecht, Leibrente, Pflegeverpflichtungen etc.)

Die Grundstücksbewertung

Bei Bestandsimmobilien gibt es oftmals Unklarheiten und Streitigkeiten über den Wert des Grundstücks. In diesem Fall bietet es sich an, eine Grundstücksbewertung durchführen zu lassen, sofern noch keine solche vorliegt. Bei einer Grundstücksbewertung wird das Grundstück einer Immobilie separat von dieser überprüft und bewertet.

Maßgebend für die Höhe des Grundstückswerts sind die Fläche und Begebenheiten des Grundstücks. Die Grundstücksbewertung berücksichtigt demnach sowohl die Lage als auch die Infrastruktur des Grundstücks. Liegen die Immobilie bzw. das Grundstück innerhalb einer guten Infrastruktur, zum Beispiel mit guten Einkaufsmöglichkeiten und einer ebenso guten Anbindung an andere Versorgungsstätten, steigert das den Wert des Grundstücks enorm.

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Weiterhin ist für die Grundstücksbewertung eine genaue Beurteilung des Bodens notwendig. Mit einem Bodengutachten können gegebenenfalls bauliche Begebenheiten verbessert und Mängel frühzeitig erkannt werden.

Die Grundstücksbewertung spielt demnach bei der Immobilienbewertung eine wichtige Rolle. Wenn der Grundstückswert entsprechend hoch ist, wirkt sich das auch positiv auf den Wert der Immobilie aus – ihr Wert steigt. Die Grundstücksbewertung wird stets von einem erfahrenen Gutachter durchgeführt, der die entsprechende Sachkunde nachweisen muss.

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